La procédure d’instruction par les services municipaux

Après avoir rempli le cerfa correspondant aux travaux que vous souhaitez réaliser et réunit l’ensemble des pièces nécessaires, vous devez transmettre le dossier complet à la Mairie de Lys-Lez-Lannoy.

Voici la procédure d’instruction et les délais propres à chaque autorisation d’urbanisme.

  1. Définition des différentes autorisations d’urbanisme

Le permis de construire

Le permis de construire est un document officiel qui autorise la construction ou la rénovation d’un bâtiment à usage d’habitation, industriel ou autre. Il permet à l’administration de vérifier que votre projet, généralement de grande importance, respecte les règles d’urbanisme en vigueur.

Le permis d’aménager

Le permis d’aménager est un acte qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné (réalisation de certaines opérations de lotissement, réalisation d’une opération d’affouillement ou d’exhaussement…).  

Le cerfa correspondant à une demande de permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions est le même que le permis de construire comprenant ou non des démolitions.

La déclaration préalable de travaux 

La déclaration préalable désigne une formalité administrative réalisée avant l’accomplissement de travaux et permettant à la Mairie de vérifier que le projet respecte bien les règles d’urbanisme prévues par la loi ou la réglementation.

2.Le recours à l’architecte pour les permis de construire

Le recours à l’architecte est obligatoire pour les projets de plus de 150m²

Pour certains projets de particulier nécessitant le dépôt d’un permis de construire, vous devez faire appel à un architecte, notamment lorsque la surface de plancher ou l’emprise au sol de votre construction dépasse 150m² pour l’habitation. Les personnes morales déposant un permis de construire sont obligatoirement soumises au recours à architecte.

Exemple : Vous créez une maison individuelle dont la surface de plancher ou l’emprise en sol dépasse les 150m².

Exemple : Vous faites une extension à votre habitation comprise entre 20m² et 40m² portant la surface de plancher ou l’emprise au sol total de votre construction à plus de 150m².

La question à se poser est de savoir si la surface finale de votre projet, qui est soumis à permis de construire, dépasse le seuil de 150m². Si la réponse est oui, vous devez avoir recours à un architecte.

La surface de plancher correspond aux surfaces closes et couvertes avec une hauteur sous plafond supérieure à 1.80 mètres.

L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus

Lorsque vous avez recours à un architecte, vous devez remplir l’encadré numéro 4.1 avec les coordonnées, la signature et le cachet de cet architecte.

Le recours à l’architecte est facultatif pour les projets de moins de 150m².

En dessous de ce seuil de 150m², le recours à l’architecte est facultatif si un particulier construit par lui-même.

La rubrique numéro 4.1 de votre cerfa précise que si votre projet est dispensé d’un recours à l’architecte et que vous décidez de ne pas y avoir recours, vous devez cocher une case attestant sur l’honneur que votre projet entre dans l’une des situations pour lesquelles le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.

3.Le déroulement de la procédure d’instruction

Le dépôt du dossier

Votre dossier rempli et complété doit être :

  • Soit envoyé par lettre recommandée avec avis de réception
  • Soit déposé à la Mairie de Lys-Lez-Lannoy

S’agissant du nombre d’exemplaire à fournir, vous devez prévoir :

  • Six exemplaires pour le permis de construire
  • Quatre exemplaires pour les déclarations préalables de travaux, les permis d’aménager et les permis de démolir

Deux exemplaires supplémentaires vous seront parfois demandés si les travaux ou aménagement sont situés dans un secteur protégé, pour les établissements recevant du public, monument historique…

La Mairie vous délivrera un récépissé comportant un numéro d’enregistrement, ce document mentionne la date à laquelle l’absence de réponse de l’administration entraîne l’acceptation tacite de la demande, sauf procédures particulières.

Le récépissé précise également que la Mairie dispose d’un mois pour demander des pièces manquantes et pour notifier un délai d’instruction différent que celui indiqué dans le récépissé.

Lorsque le Service urbanisme vous demande des pièces manquantes au dossier, vous disposez d’un délai de trois mois pour les fournir. A défaut, le projet fera l’objet d’un refus tacite.

Attention : Si vous envisagez une nouvelle construction de plus de 50m², vous devez également faire réaliser une étude sur les diverses solutions d’approvisionnement en énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude ou l’électricité. Une attestation doit être jointe au dossier.

Les délais d’instruction

Les délais d’instruction varient selon le type d’autorisation d’urbanisme.

a) Pour le permis de construire, le délai d’instruction est généralement :

  • De 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes
  • Ou 3 mois pour les autres permis de construire

b) Pour le permis d’aménager, le délai de réponse est généralement de 3 mois à partir de la date du dépôt de la demande.

c) Pour la déclaration préalable, le délai d’instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de votre demande.

d) Pour le permis de démolir, le délai d’instruction est généralement de 2 mois à compter de la date du dépôt de votre demande.

Ce délai peut toutefois être majoré d’un ou plusieurs mois supplémentaires en fonction des spécificités du projet (périmètre de protection par exemple, ou si il nécessite des consultations particulières).

Décision de la Commission

La décision de la Commission peut être de quatre sortes :

  • Un arrêté d’accord du permis (de construire, d’aménagement ou de démolir) ou de non opposition à déclaration préalable
  • Un arrêté d’accord ou de non opposition assorti de prescriptions
  • Un arrêté de refus ou d’opposition à déclaration préalable
  • Un octroi ou une non opposition tacite

La décision de la Mairie vous sera adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Dans le cas d’un accord ou d’une non opposition à déclaration préalable assorti de prescriptions, vous devrez obligatoirement les respecter.

Les informations relatives aux recours seront jointes à l’arrêté.

Durée de validité de l’autorisation d’urbanisme

La durée de validité initiale d’un permis de construire, d’aménager, de démolir ou d’une déclaration préalable est de trois ans.

L’autorisation devient caduque si :

  • Si les travaux n’ont pas commencé dans ce délai de trois ans
  • En cas d’interruption volontaire du chantier pendant plus d’un an

Il est néanmoins possible de faire des démarches pour obtenir son renouvellement, la durée de validité initiale peut ainsi être prorogée deux fois pour une durée d’un an, sous réserve de déposer sa demande plus de deux mois avant l’expiration du délai initial.

L’affichage

L’autorisation d’urbanisme, qu’elle soit formelle ou tacite, doit être affichée à la Mairie dans les huit jours qui suivent la décision municipale et pour une durée de deux mois.

Elle doit également être affichée sur le lieu du chantier de façon visible de la voie publique, pour une durée minimale obligatoire de deux mois et pendant toute la durée du chantier.

Des panneaux réglementaires sont en vente dans les magasins spécialisés.
Si vous souhaitez éviter tout risque de litige, il est recommandé de faire constater par huissier la présence de ces panneaux.

Réglementation sur le panneau d’affichage

L’affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.

Il doit mentionner :

  • Le nom du bénéficiaire
  • La raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire
  • La date et le numéro de l’autorisation
  • La nature du projet et la superficie du terrain
  • L’adresse de la Mairie où le dossier peut être consulté
  • Les droits et recours des tiers

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

  • Si le projet prévoit des constructions : La surface de plancher et la hauteur de la construction
  • Si le projet porte sur un lotissement : Le nombre maximum de lots prévus
  • Si le projet prévoit des démolitions : La surface du ou des bâtiments à démolir

La modification de l’autorisation d’urbanisme

La modification du permis de construire et du permis d’aménager : Lorsque vous disposez d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager en cours de validité, vous pouvez apporter des modifications à celui-ci dès lors que ces modifications sont mineures.

Cette demande de modification peut être déposée à tout moment, dès lors que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux n’a pas encore été délivrée.

Vous devrez alors remplir le formulaire cerfa « Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité » et mentionner les modifications apportées au projet initial. Les modifications ne peuvent concerner que des petites modifications (aspect extérieur du bâtiment, réduction ou augmentation mineure de l’emprise au sol ou de la surface de plancher etc.).

Lorsque les modifications sont plus importantes, un nouveau permis de construire ou d’aménager doit être demandé.

La procédure d’instruction du permis modificatif sera la même que pour le permis de construire ou d’aménager initial.

Le transfert du permis de construire et du permis d’aménager : Lorsque vous disposez d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager en cours de validité, vous pouvez le transférer sous deux conditions :

  • Le permis à transférer doit être encore valide
  • Et le titulaire du permis et le futur bénéficiaire doivent donner leur accord sur le transfert

La demande de transfert doit être effectuée au moyen d’un formulaire cerfa « Demande de transfert de permis délivré en cours de validité » et la procédure d’instruction est la même que pour le permis de construire ou d’aménager initial.

Le remplacement de la déclaration préalable : Il n’est pas possible de modifier une déclaration préalable de travaux. Dès lors, si vous souhaitez modifier votre projet, vous devez demander le retrait de la déclaration préalable initiale auprès de la Mairie pour ensuite déposer une nouvelle demande.

4.Avant de commencer vos travaux et à l’issu de votre chantier

Pour le permis de construire, lorsque vous commencez vos travaux, vous devez déposer en Mairie une déclaration d’ouverture de chantier.

Par ailleurs, pour l’ensemble des autorisations d’urbanisme, lorsque vos travaux sont achevés, vous devez déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Suite à ce dépôt, les services municipaux pourront vous contacter afin d’effectuer une visite de recollement qui constatera la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme.

Les agents assermentés vous délivreront ensuite une attestation de non opposition à la conformité des travaux. Ce document sera à conserver précieusement, il vous sera notamment demandé lors de la vente de votre bien.

5.Le certificat d’urbanisme

Définition

Le certificat d’urbanisme est un document délivré par la Mairie qui indique les règles d’urbanisme applicable à un terrain donné. La délivrance d’un certificat n’est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d’en faire la demande avant tout achat d’un bien immobilier.

Les deux catégories de certificat d’urbanisme

Il existe deux catégories de certificat d’urbanisme :

Le certificat d’information : Il renseigne sur :

  • Les règles d’urbanisme applicable à votre terrain
  • Les limitations au droit de propriété
  • La liste des taxes et participation d’urbanisme

Il n’a qu’une vocation informative.

Le certificat opérationnel : En plus des informations données par le certificat d’information, il indique :

  • Si l’opération est réalisable sur le terrain
  • L’état des équipements publics existants ou prévus sur votre terrain

Le certificat d’urbanisme fige les droits à construire pour une durée de 18 mois.

Constitution du dossier

Pour chaque demande de certificat d’urbanisme, un formulaire cerfa doit être rempli (qu’il s’agisse d’un certificat d’information ou opérationnel, il s’agit du même formulaire).

Il est important de préciser l’objet de votre demande, à savoir

  • Cocher la case a) pour un certificat d’information
  • Cocher la case b) pour un certificat opérationnel

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Le dossier doit être rempli et accompagné des pièces énumérées dans le formulaire cerfa.

L’intégralité du dossier doit être envoyé ou déposé à la Mairie de Lys-Lez-Lannoy :

  • En deux exemplaires pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information
  • En quatre exemplaires pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel

La Mairie vous affectera un numéro d’enregistrement.

L’instruction du dossier

Les délais d’instruction par les services municipaux varient en fonction de l’objet de la demande :

  • 1 mois pour les demandes de certificat d’information
  • 2 mois pour les demandes de certificat opérationnel

L’absence de réponse de la Mairie au terme du délai d’instruction de 1 ou 2 mois vaut délivrance d’un certificat tacite.

La durée de validité du certificat

La durée de validité du certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel est de 18 mois.

6.Les taxes et redevances

La taxe d’aménagement

Lorsque vous déposez un permis de construire, d’aménager ou une déclaration préalable et que vous créez de la surface de plancher, vous êtes soumis à la taxe d’aménagement.

La taxe d’aménagement est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager et déclaration préalable).

La redevance d’archéologie préventive

Cette redevance doit notamment être versée pour les travaux ou aménagements ayant un impact sur le sous-sol (fondation d’une profondeur supérieure à 50cm) et soumis à autorisation ou déclaration préalable qui créent plus de 5m² de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Vous pouvez obtenir plus d’informations sur le site www.service-public.fr ou directement au près du Service Urbanisme de la Mairie.

Ce document est à simple usage d’information, il n’est pas exhaustif.

Informations contact :
M.CHIARUZZI – Instructeur des droits des sols : Service Urbanisme : 03.20.75.27.07 ou urbanisme@mairie-lyslezlannoy.com